浅谈中小房企的未来走向 中央如何消化房地产库存

  在去库存的大背景下,曾被奉为“淘金圣地”的楼市已成为不少中小房企的梦魇。

  中央喊出“去库存”,是坚守还是转型?有的人选择趁预期向好而转卖股权撤离,那些曾抱着“淘金”目的而来,却被套已久的中小房企持有者开始呈现出不同的人生百态。

  在经历了十多年的高速发展之后,中国房地产行业已处于由高速增长向平稳发展的过渡阶段,“盖个楼就能豪挣一笔”的时代已一去不返。普遍的共识认为,怀着“淘金”愿景的大部分中小企业将被迫退出市场。

  有专家指出,种种迹象表明,房地产市场,特别是在中小房地产企业之间将迎来新一轮的整合大潮。

  “淘金者”的梦魇

  “正在跟一些大的房企联系,想赶紧卖掉,还好我项目的位置还不错,得亏了这样,不然我非死在这个项目上不可。”柳强军一边走一边跟记者说。作为山西省太原市典型的小地产商,柳强军曾对楼市寄予厚望,原本经营煤炭生意的他自称是房地产行业的“淘金者”,而今却成为了困兽。

  柳强军是太原市一个已封顶、却大部分还没卖出去的楼盘的开发商。“那几年,太原的房子卖疯了,我的几个哥们都不是做地产的,结果人家拿着钱,找块地就盖楼,楼还没盖一半,就已经卖完了,我觉得太挣钱了。”柳强军告诉《中国产经新闻》记者,看着别人这么挣钱,本来经营煤炭的他,在2013年开始筹集资金,组建团队,并成功地在太原市主城区的一个不错的位置,拍下一个商住两用的地块。

  2014 年中期,柳强军的项目正式开工。然而,柳强军并没有想到,自己怀着“淘金梦”却掉进了悬崖。

  从2014年下半年开始,原本暖意洋洋的太原楼市开始风云突变,进入2015年,太原楼市随着全国房地产市场一起进入了深度调整,销量开始急剧下滑。

  本以为楼盘很快就可以销售完毕的柳强军,如今只能望楼兴叹,而他也成为“库存量过大”数据中的“贡献者”之一。

  由于大部分资金都是借来的,柳强军急于谋求解套。幸运的是,他的项目位置不错,规划的也很好,因此,有几家知名房企对此表示出了兴趣。“希望赶紧卖掉吧,把借人的钱还了,剩余的钱希望能干点别的,赔还是要赔的,但不想那么多了,出来就行。”柳强军说。

  事实上,随着黄金十年的结束,高涨的存量房,成为不少梦想在房地产领域捞一笔的小开发商的梦魇,而柳强军只是他们其中的一个缩影。

  “中小型房企的项目大多集中在三四线城市和部分的二线城市,这样的城市本来的消化能力就差,也没什么抗压能力。”北京市一家金融机构负责人告诉《中国产经新闻》记者,虽然主基调是“去库存”,但对于银行等金融机构来说会更加谨慎。

  而中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,中小房企面临很大的库存压力这是事实。主要原因是基础库存比较大,去化能力动力不足。在这样的情况下,大的企业更进一步地扩张压缩了小房企的生存空间,中小企业的出路只有被兼并、淘汰或者转型。

  去库存新政不是万金油

  有的中小企业急于转型,或寻求并购,或选择死扛。

  记者调查发现,不少中小房地产企业表示,随着中央喊出“去库存”,认为扛过冬天就能“忽闻一夜春风来”。

  对此,顾云昌说,“去库存”新政不可能给中小房企带来什么利好政策,利好政策只能对行业进步有好处,差的中小型房企淘汰的可能性很大。

  “面临很大的挑战,对房地产行业不是坏事,有些企业被大企业兼并了,行业发展会更加健康,我们不可能指望所有的企业都好,优胜劣汰是市场的必然表现。”顾云昌认为,政府也不用救这些中小房企,他们在市场的规律下,该生存的生存,该淘汰的淘汰。

  “这是一种好现象,我们要做的就是尽可能地加快去化的速度,把我们过剩的产能消化掉,此外,我们还是要创造创新,加大供给侧的产品。”顾云昌表示。

  著名房地产分析师财经评论员陈真诚也认为,中小房企解套不能完全寄望于政策。

  “谈这个问题必须跟着市场来。”陈真诚向《中国产经新闻》记者表示,中小房企要么在产品上下功夫,那么从价格上博得优势,不然,只能死扛。

  并购契机或已来临

  不可否认,随着国家将推出系列新政来消化库存,整个房地产市场长期来看毕竟从中获益是必然的。然而,新政不可能惠及每家企业,特别是中小房企,在去库存的压力下,它们该如何应对?

  对此,上述专家表示,未来也只有资金实力雄厚的大型房企才能生存并有更好的发展机会,楼市淘金的时代已经不再复返。

  在中小房企叫苦不迭的同时,知名房企却频传捷报。据最近的数据显示,万科、恒大、中海、绿地、保利、万达这六大“豪门”前10月业绩已超千亿,齐齐宣告突破千亿大关,比去年整整提前了两个月。

  “知名的房企这几年确实不如前几年的日子好过,但相对中小房企来说,其影响并不算太大。而且去库存系列新政一经出台,首先受到惠及的就是大的房地产企业。”北京凯旋不动产评估有限公司咨询总监李韬在接受《中国产经新闻》记者采访时则表示,目前大多数中小房企都要面对生存困难的问题,而未来,消化库存是一个漫长的过程,也就是说,房地产市场将长期处于“去库存”的状态。

  “大城市或许相对好些,但那些处于三四线城市的中小房企在短期内,或者中长期都不会有明显好转。”在李韬看来,房地产市场,特别是在中小房地产企业之间将迎来新一轮的整合大潮。

  事实上,“大鱼吃小鱼”的房企并购方式早已在一线城市上演。据《经济参考报》报道,近期,先后有上海地产星弘房地产开发有限公司以高达15.1亿元受让80%股权及转让方对上海地产星弘房地产开发有限公司80047.193992万元债权;上海申万置业有限公司以9.18亿元受让100%股权及转让方对上海申万置业有限公司的64186.006000万元人民币债权;港中旅太湖(苏州)置业有限公司以3.66亿元受让100%股权等。

  截至目前,在上海联合产权交易所和北京产权交易所的待售房企股权达到34宗,总权益金额已超过100亿元。其中,北交所受让项目19宗,待售总额46.47亿元,上交所受让项目15宗,待售总额高达60.34亿元。

  在经历了十年的高速发展之后,中国房地产行业已处于由高速增长向平稳发展的过渡阶段,盖个楼就能豪挣一笔的时代已经一去不返。在上述专家看来,中小型的房企或者只是想进来“淘金”的企业,都将被迫退出市场。

  “我觉得现在是被收购的最好时期,所以趁着楼市预期开始向好,可以卖一个相对理想的价格。”柳强军则认为,一些中小房企的楼盘被困了一年多,目前应该是寻求并购或出让股权来解套的理想契机。

  据柳强军了解,很多中小开发商基本上是在2012年、2013年高位时拿的地,几年下来资金压力非常大。所以现在寻求大型房企卖地与股权合作的非常多。

  而顾云昌也认为,楼市深度调整,中小房企退出房地产或被收购是正常现象。“好的企业强的企业会脱颖而出,越来越强越来越大,而那些没品牌的,运作能力差的,资金实力差的企业将被淘汰,这样下来就会使好的企业产品品质更好。我们过去是好坏都赚钱,这种市场其实不是一种好市场。”顾云昌表示。

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